名为联建,实为投资建房——

某中学诉南通市某房地产公司房地产联建合同纠纷案

【案情介绍】

原告南通市某中学以由政府划拨的用于办公、教学、住宅中的部分土地,与被告南通市某房地产开发有限公司签订《联建合同》,合同约定:由被告(乙方)在原告(甲方)的该划拨土地上全额出资修建A、B两座娱乐楼,甲方协助乙方办理建设施工土地基建审批手续。楼建成后,由甲方给乙方办理房产使用证,期满后,产权仍归甲方所有。甲方同意乙方使用A、B楼,使用权限定为A楼20年,B楼10年。乙方除将A楼建成后将7层无偿交付甲方使用外,乙方每年向甲方交付支助金40万元人民币,每年在原基础上递增,任何一方违约,守约方可要求违约方承担总投资5%-10%的违约金,并有权要求违约方继续履约。某市规划局等部门为原告及施工单位颁发了建设A楼的《建设工程规划许可证》及《施工许可证》。施工期间,某市建设委员会因该工程项目违法建设,向原告发出行政处罚决定,责令立即停止违法建设,待办完建设手续并得到市建设行政主管部门批准后方可复工。某市城市规划管理局因A楼的加层属违法建设,亦向原告被告发出《关于停止违法建设的通知》,要求其立即停止施工,派员持有关资料接受处罚。原告以其是为了配合政府有关部门纠正被告的违法建设行为、行使其法定权利为由,对施工场地采取停水、停电,致A楼工程停建至今。A楼现已封顶,B楼因未办到相关手续,尚未施工。原告诉至法院请求解除合同,由被告承担违约责任。

【代理过程】

作为被告代理人,我们根据案件事实及相关法律的规定提出了代理意见,根据原告与被告所签订的《联建房地产合同》约定内容,大楼由被告投资建成后,除将部分房屋产权无偿交付原告使用外,每年还向原告交付支助金40万元,其余房屋被告仅在一定期限内使用,房产权仍归原告所有。原告虽以联建房屋纠纷提起诉讼,但该合同名为联建,实为投资建劇房屋使用权纠线。该合同系双方当事人真实意思的表示,且不违反法律禁止性规定,故该合同合法有效。原告将所使用的国有划拨土地,委托被告投资建房,被告所付建房投资款以及房屋建成后给原告交付的支助金具有房屋土地租金性质。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定,故原告在房屋建成投入使用后应将该房屋收益部分上缴国家。原告诉被告违法建设,应向有关行政管理部门交纳罚款和要求拆除违法建筑一节,属行政部门处理范围,本案不予涉及。原告请求解除合同不符合法定解除合同的条件,其理由不能成立。因为城市规划管理局关于停止违法建设通知,仅指A楼超建加层部分。原告以其配合政府有关部门纠正被告的违法建设行为为由,而对房地产全部工程停水、停电的行为,已明显违反了双方合同约定,给被告造成了很大的经济损失,故原告应按双方合同约定承担违约责任。

【争议焦点】

本案当事人的争议焦点是双方所签合同是否有效?

【法理分析】

合同的效力是案件的核心问题,因为它决定了当事人在合同中约定的权利义务能否受到法律的保护,也决定了当事人的经济目的能否最终实现,因此,在合同纠纷案件中,合同效力往往成为案件的主要焦点。而该合同无论主体,还是内容,均不存在无效的情节。影响合同效力的唯一因素是土地使用权的性质问题。按照我国房地产法的规定,既然行政划拨土地上建成的房产是可以用作出租经营,是可以用作营利的,而所建大楼是原告的基建项目,使用的是行政划拨土地。那么,原告是用自有资金完成基建,还是用被告的资金基建,原告是自己将其用作出租经营,还是由被告去出租经营,均不影响行为性质唯一有意义的是,要将出租收入中的土地收益部分上缴国窦

对于土地收益部分,由谁上缴国家,怎样上缴国家,原合同虽没有约定,但依照合同的性质,是可以确定主体的。况且,对于这个问题的审查和认定,不是合同纠纷审理的范围,而只能是土地行政监督,土地行政管理过程中,管理者和被管理者之间权利、义务关系的内容。

既然行政划拨士地用于出租经营,和行政划拨土地上所建成房产用于出租经营是法律所不禁止的。那么,合同的内容就是法律所不禁止的,只要合同是当事人真实意志的反映就应当确认合同有效。

【代理结果】

一审法院判决:1、原告与被告所签订的《联建合同》合法有效,按合同内容继续履行; 2、原告支付被告违约金315万元;3、驳回原告其它诉讼请求

原告不服一审判决提出上诉,二审法院经审理认为合同合法有效应继续履行,但原告按照政府的决定采取停电停水措施不属于违约行为,不应承担违约责任,据此作出终审判决:1、变更原判第一项为:原告与被告所签《联合建房协议》有效,双方按合同内容继续履行。2、撒销原判第二项。

【沛县大律师段文超律师解析】

本案值得思考的问题是如何认定涉案合同的性质。

在民事合同纠纷案件中,合同的性质决定了案件的性质,从而最终决定了应该适用的法律。对该案是否属联建合同性质有两种截然不同的观点,一种观点认为:该合同虽非典型联建合同,但仍不失联建合同的性质。所谓联建合同,一般是指由一方提供土地使用权另一方或多方提供资金,合作开发房地产的合同。该合同的主要对价关系是符合这一基本特征的。依照合同约定,由原告提供土地使用权,对价是取得A楼7层的使用权,每年40万元人民币的支助金和被告使用期限届满后的房屋产权。由被告提供建房资金,并于房建成后每年支付40万人民币支助金,对价是取得A楼20年、B楼10年的房屋使用权。但是,该联建合同具有其特殊性,一方提供的土地使用权必须是出让的国有土地使用权,而不能是行政划拨的土地使用权,因为按照房地产管理法规定,行政划拨土地使用权是不能用于房地产开发的;房地产开发公司虽支付支助金,但却没有取得土地使用权,而仅取得建成的部分房产一定期限的使用权;房子建成后,被告虽不能转让房地产去营利,但却可以该房的一定期限的使用权去营利,仍可以达到开发房地产的最终目的。综上,该案定为联建性质虽有诸多瑕疵,但就合同性质而言,仍以联建合同定性为妥。

另一种观点认为,该合同名为联建,实为投资建房、房屋使用权纠纷,该案若以联建合同定性,显然与房地产管理法相悖,且与联建合同性质不符。理由为:(1)、该合同约定由原告提供其行政划拨的土地使用权作为联建一方,由被告投资建房,待房屋建成后,被告除将部分房屋直接交付原告外,其余房屋产权仍归原告所有,被告仅在一定期限内使用,每年还向原告交付支助金40万元。所以,按照合同约定,该土地及建成的房屋产权均未改变,而改变的仅是在一定期限内的房屋使用权。(2)联建是一种土地使用权有偿转让的特殊形式,即联建一方在有偿取得土地使用权后,才能以土地使用权作为投资,另一方或多方提供资金联合建房,并对建成房屋进行分配,而该合同均未体现出联建合同的特征。(3)该合同约定,原告将所使用的国有划拨土地委托房产公司投资建房,被告所付建房投资款以及房屋建成后给原告交付的支助金具有房屋土地租金性质,亦符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定,房屋所有人以营利为目的,将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应将租金中所含土地收益上缴国家。因该房尚未建成,亦未产生土地收益,所以,待房屋建成投入使用后,原告才应将收益部分上缴国家。

一审法院采纳了第二种观点,该原告不服,提出上诉,二审法院对此予以维持。对于此类无名合同,虽冠以联建合同字样,但就其本质而言,就是投资建房在一定期限内享有房屋使有权,被告在此期间,可以该房一定期限的使用权去营利。这种形式也是随着我房地产业的不断迅猛发展而出现的一种新型房地产开发经营模式,在目前的法律法规中均未对投资建房,有期限房屋使用权的法律特征、法律地位及其规范作出明确规定,原审法院着眼于我省房地产业发展的客观现实,本着实事求是,合情合理地处理各类房地产纠纷的原则,对于我们审理房地产案件,具有一定的指导意义。