刘某诉李某房屋租赁合同纠纷一案代理词

代 理 词

尊敬的审判员：

    江苏世君律师事务所接受原告刘某委托，并指派我们担任其诉讼代理人，在开庭前我们仔细查阅了本案的卷宗材料，现结合今天庭审情况发表代理意见如下：

一、原告主体适格。

    2008年3月1日至2011年3月1日，原、被告之间的租赁协议上，虽然出租人是王某，但是根据（2010）沛民初字第00678号民事判决书查明的事实第四、第五项内容，可以证实原告是出租房屋的合法所有权人。协议书出租人处虽然写的是“王某”，但是也是刘某本人书写的。因为该房屋手续是王某的名字，为了方便承租人使用，才以王某的名义出租的。所以实际出租人是原告刘某，刘某作为本案原告，主体适格。

二、被告实际欠原告房屋租金78750元。

    被告租用原告房屋，租金仅仅给付至2010年8月份，从2010年8月至2012年7月10日，被告一直占用、使用该房屋。原告多次主张让其搬出，交还房屋，但被告一直占用该房屋。直至2012年7月10日，法院保全证据时才交付房屋，原告主张21个月租金是计算至2012年5月份，已经放弃了两个月的租金了，所以原告主张租金78750元有事实依据。

三、被告抗辩房屋被他人焊接关闭，不能成为拒付房租的正当理由。

    2011年12月份，被告声称该房屋大门被他人焊接，但今天庭审中也没有提供相关证据证实，即使被他人关闭，也是发生在被告使用、管理房屋过程中，被告怠于行使自己的权利，没有争取必要措施，因第三人的侵权行为对被告造成的损失，被告应当向该第三人主张侵权责任，与原告无关。被告弃自己的生意于不顾，造成损失扩大，对扩大的损失理应由其自己承担责任。

四、被告抗辩原告主张给付租金的请求已过诉讼时效，不能成立。

    被告租用原告的房屋的行为是一种持续使用的行为，从2010年8月份就没有支付房租，但被告占有、使用原告的房屋的行为一直持续到2012年7月10日，即使算诉讼时效，也应从2012年7月10日起算，所以原告的主张并未超过诉讼时效。

    综上所述，原告主体适格，原告要求被告给付租金共计78750元，有事实根据和法律依据，也并未超过诉讼时效。

    以上代理意见，请法院予以采纳。

                                       代理人：段文超

                                    日  期：2013年7月13日