江苏省徐州市中级人民法院

民事判决书

(2017)苏03民终6691号

上诉人(原审被告)李某,女,1974年生,住徐州市泉山区。

委托诉讼代理人:王某,江苏某律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):刘某,男,1989年生，住徐州市大屯煤电。

委托诉讼代理人:段文超,江苏苏韵律师事务所律师。

上诉人李某因与被上诉人刘某房屋买卖合同纠纷一案,不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初3401号民事判决,向本院提起上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李某及其委托诉讼代理人王锁成,被上诉人刘某的委托诉讼代理人段文超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李某向本院提出上诉请求:1依法改判,驳回被上诉人的原审诉讼请求;二审诉讼费由被上诉人承担事实和理由:一审时被上诉人为证明上诉人拒收购房首付款,向法院提供了证人证言。三位证人均陈述上诉人不愿意接受该款。而被上诉人自述:中介称无法联系上上诉人,上诉人要么不接电话,要么说自已忙,与证人证言相互矛盾。事实是被上诉人与中介在合同约定的期限前后均未联系过上诉人,在被上诉人根本违约后,上诉人才提出解除合同审法院仅依据证人证言认定上诉人根本违约错误

刘某答辩称:一审中被上诉人提供的三名证人均为中介的经办人员,对本案纠纷的前因后果十分清楚,且到庭接受质证。三名证人证言内容前后一致,相互佐证。被上诉人已经按约准备好购房款,不存在违约行为。一审认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

刘某向一审法院起诉请求:1、解除双方于2017年3月29日签订的《房地产买卖协议》;2、判令李某支付违约金170000元;3、诉讼费由李某承担。

一审法院查明事实:2017年3月29日,刘某(买受方,乙方)与李某(出售方,甲方)通过徐州某营销策划有限公司(居间方)签订了一份《房地产买卖协议》,约定:1、甲方自愿将其自有的坐落于徐州市某小区B4-1-1708室的房屋(房屋建筑面积:109平方米,地下室建筑面积:10平方米,房屋设施:毛坯)所有权及该房屋占有范围内的土地使用权出售给乙方,房地产价格为850000元;2、在签订本协议时,乙方交付购房定金20000元,由中介方保管,在购房时该定金即抵购房款或过户费用或佣金;3、居间服务佣金为8500元,由乙方承担,在签订协议时一次性支付给居间方;4、购房首款为340000元,乙方于2017年4月5日之前付第一笔首款100000元,剩余首款2017年5月31日前付清,房屋尾款在拿到房证后、过户、贷款结束后付清;5、过户时间:由于房证未办理,甲方承诺开发商通知办理房证后,立即进行过户,若甲方有意拖延过户时间超过7个工作日,即视为甲方违约,特殊情况除外;6、甲方自行还清该房产剩余贷款,过户当日,甲方应拿出首款340000元用于银行资金监管;7、双方签订协议后,若乙方悔约,应书面告知甲方,甲方应在7日内将乙方的已付购房款(不计利息)返还给乙方,但乙方应同时支付违约金170000元;若甲方悔约,应书面告知乙方,同时支付违约金170000元;8、甲方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用杈变更登记和户口迁移等手续时,应当积极给予协助,由于甲方故意拖延或者不忌讳提供材料的,应向乙方支付违约金170000元;9、悔约方支付居间方居间服务费8500元,若甲乙双方协商解除本协议,甲乙双方应向居间方各支付50%的上述居间服务费;10、乙方不能按协议规定期向甲方付清购房款,或甲方不能按协议规定期向乙方交付房地产,每逾期一日,由违约方按日向对方支付总房款千分之五的滞纳金,逾期超过十五日则视同违约,由违约方向守约方支付170000元,协议终止;11、本协议在履行过程中如发生争议,双方应协商解决,如协商不成的,任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。协议签订后,刘某向居间方徐州某菅销策划有限公司支付了购房定金200000元及中介费5000元,徐州某营销策划有限公司向其开具了两张收据后刘某称其按照约定的时间给付李某购房首款时,李某以其行为表示拒绝继续履行合同,刘某遂以诉称理由诉至法院

庭审中,刘某为证明李某拒绝接收刘某给付的购房首款的事实,向法院申请了证人何某、于某及闫某出庭作证。其中,证人何某陈述,其是徐州某营销策划有限公司天山绿洲门面店的店长,参与了刘某、李某买卖房屋的相关事宜,房屋买卖协议就是由何某填写的。合同签订时双方约定违约金170000元,是因为一方面刘某担心其装修并入住房屋后房证不能顺利办下来,另一方面防止房价上涨后房东不愿意出售房屋。合同签订后,刘某准备好100000元要交给房东,但公司同事于某称其与房东联系后,房东表示不愿意接收房款,后来就拒接公司电话。李某和她的爱人曾经来过店里,称合同订立得不合理,他们不愿意按照原来商量的用刘某给付的首款340000元一次性偿还贷款,觉得有点吃亏,虽刘某说愿意承担一部分贷款,但李某仍不同意,于是二人就不欢而散了。签订合同时涉案房屋的价格大概为8000元/平方米,现在价格大概为9000元/平方米。证人于某陈述,其是徐州某营销策划有限公司某门面店的置业顾问,在58同城上发布了涉案房屋的出售信息,并带领刘某去看了房屋。证人负责与刘某沟通联系,而另一同事张飞负责与房东沟通联系,现张飞已经离职。刘某在合同约定的交钱日期前给于某打过电话,称首款已经准备好了,让其与房东联系交款事宜。后其同事张飞反馈给于某的信息是房东不愿意来接收房款。现在涉案房屋的房价已经上涨了。证人闫某陈述,其是徐州某营销策划有限公司某门面店的经理,听于某说房主不愿卖房的事情,就给房主打电话调解,但房主说已经处理好了,就把电话挂掉了。经质证,刘某认为证人的陈述属实,能够证明李某根本违约的事实。刘某称,合同签订后刘某曾联系中介于某,称100000元已经筹好了,让卖方准备好合同和购房发票,于某说有问题,但没有说清楚。后来李某给刘某打电话,要求双方去中介处协商,李某提出刘某偿还后期房屋贷款的要求,刘某没有同意。后刘某一直催促中介安排交付房款一事,但中介称无法联系上李某,李某要么不接电话,要么就说自已在忙;李某认为,证人的陈述不能够直接证明其有拒绝接收房款的情形,而李某从没有接到过中介或者刘某的电话,证人证言不能作为本案定案依据。

一审法院认为:双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,法院予以确认,双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。买卖协议签订后,刘某应当在约定的时间内将购房首款100000元交付李某,而李某同样负有及时配合接收房款的义务。证人何某、于某及闫某的陈述,能够证明刘某已按约向李某交付房款的事实,而李某怠于接收房款,擅自改变合同约定要求刘某偿还房贷等行为,应视为李某以自已的行为表明不再履行合同义务,且其在庭审中亦明确表示不愿向刘某出售涉案房屋,故李某的行为已构成违约,刘某有权要求与李某解除房屋买卖合同李某主张刘某未按约定的时间向其交付房款,但未能提供相关证据证明,故法院不予采信。因李某的行为已构成根本违约,故其应按照合同约定向刘某支付违约金。刘某要求李某给付其违约金170000元有合同依据且不违反法律规定,法院予以支持。遂判决：一、解除刘某与李某于2017年3月29日签订的《房地产买卖协议》;二、判决生效后十日内,李某给付刘某违约金170000元。

根据双方的诉辩意见,经双方当事人确认,本案二审期间的争议焦点为:李某是否存在违约行为。

二审期间,被上诉人刘某提交中国建设银行沛县大屯支行个人活期帐户交易明细2页,证明被上诉人没有违约行为,在双方合同约定的购房首款付款时间之前,被上诉人已经准备好现金100000元,因上诉人拒收,被上诉人将现金存入另一张储蓄卡中。2017年5月31日交付第二笔款项前,被上诉人又往该帐户多次存入或转帐余额达到301018.8元。

上诉人李某对上述证据真实性无异议,但认为虽然刘某帐户内有一定金额,不能说明该笔款项是为本案准备的购房款,不能证明首付款100000元已经准备好

二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为,李某与刘某签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。刘某应当在约定的时间内交付给李某购房首款100000元,而李某负有及时配合接收房款的义务。刘某提供的证人证言,能够证明其已按约向李某交付房款的事实,而李某怠于接收房款,以自己的行为明确表示不再履行合同义务的意思表示,致使刘某签订合同的目的不能实现,构成根本违约,刘某有杈要求解除房屋买卖合同,并由李某支付违约金。李某主张刘某未按约定的时间向其交付房款,存在违约行为,本院不予支持。李某认为即使其存在违约行为,双方约定170000元的违约金数额过高,请求法院予以调整。本院认为,《房地产买卖协议》平等的保护李某与刘某双方的权益,在李某没有证据证明因房屋买卖合同解除,给刘某造成的损失数额的情况下,一审法院依据双方的约定,判令李某给付刘某违约金170000元,并无不当。

综上,上诉人李某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费12300元,由上诉人李某负担

本判决为终审判决。

审  判  长   张文超

     审  判  员   祝  杰

代理审判员   张  璟

二○一八年一月三日

书  记  员   鲁  静