江苏省沛县人民法院

民事判决书

(2017)苏0322民初5180号

原告:张某,女,1957年生，汉族,住沛县。

委托诉讼代理人:段文超,江苏苏韵律师事务所律师。

被告:刘某,男,1967年生, 汉族,住沛县。

被告:杨某,女,1965年生,汉族 ,住沛县。

上列两被告委托诉讼代理人:张某,沛县某法律服务所法律工作者。

原告张某与被告刘某、杨某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年8月8日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人段文超,被告刘某杨某及二被告的委托诉讼代理人张卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告张某向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告支付2015年8月1日至2018年7月31日的房屋租金228900元,并支付逾期利息13734元(2015年8月1日应当支付的第三年租金为76300元,从2015年8月1日计算至2017年8月1日,以76300元为本金,按照年利率6%计算的两年的利息为9156元;2016年8月1日应当支付的第四年租金为76300元,从2016年8月1日计算至2017年8月1日,以76300元为本金,按照年利率6%计算的一年的利息为4578元,以上两项利息合计为13734元),合计242634元。(利息暂计算至2017年8月1日,2017年8月1日之后的利息以228900元为本金,按照银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止)2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年8月1日,原、被告签订《租房协议书》,约定原告将厂房内其中1090平方米租赁给被告,作为存放物品使用,租期五年,自2013年8月1日至2018年7月31日止。第一年租金为65000元,第二年至第五年租金为76300元,但被告的租金仅支付到2015年7月31日,此后租金被告拒不支付。并且被告在约定的面积之外,又实际占用了约200平方米。被告杨某系被告刘某的妻子,该租赁发生在其夫妻关系存续期间,租赁房屋为夫妻共同经营生意使用,该债务为夫妻共同债务。

被告刘某、杨某辩称,原告的诉请没有事实及法律依据2015年原告就强行将被告迁出约定的租赁房屋,而重新提供了个不具备租赁条件的房屋,原告构成基本违约,对被告所造成的损失,被告保留诉权。对于被告所交纳的租赁费用,没有得到实际租赁的部分,原告应当偿还。被告已经于2016年4月份搬离涉案房屋。

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。

本院经审理认定事实如下:

一、2013年8月1日,原告张某与被告刘某签订租房协议书一份,載明:“甲方张某乙方刘某经甲乙双方决定,本着互惠互利的精神甲方把院内厂房西南处租给乙方作仓储使用,特制订以下条款双方共同遵守。1租房面积:此租房面积为1/4处,共1090平方。2、租赁期限此租赁期限为伍年自2013年8月1日至2018年7月31日止。如需续租在同等价格下乙方有优先权,价格随市场行情浮动而浮动。3、租赁价格:此房屋租赁价格为第一年60元/平方,合计金额65000元,第二至伍年每年70元/平方。4、付款方式:在使用此房前乙方向甲方交付全部租金,方可入住使用。5、甲方责任:甲方负责做好房屋修缮,房屋漏雨,及供电照明工作,电费乙方自理,并合理合法监督乙方使用此房,使用期间不得转租他人否则承担所造成的一切经济损失(因特殊情况政策性、政府拆迁等除外)。6、乙方责任:(一)在使用期间…….(二)使用期间乙方不得擅自退租或转租或改变房屋结构,否则承担所造成的一切经济损失。如有损坏照价赔偿。7、如.8、使用期间.…9其他:甲方负责门前道路开宽或其他方法,保证乙方货车能进入院内鉀车,甲方如遇拆迁转让等问题。

二、被告刘某于2013年8月1日交付原告2013年8月日至2014年7月31日期间的租金67500元,于2014年8月1日交付原告2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金76300

三、被告刘某、杨某系夫妻关系,双方于1989年1月22日登记结婚。

本院认为,依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力张某与刘某签订的租赁协议书系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同,双方均应按照合同约定履行自己的义务。

被告刘某应支付原告租金至2016年7月31日。理由如下：1、对于支付租金的时间,双方在协议中约定在使用房屋之前支付全部租金,但并未明确是一年的全部租金还是五年的全部租金,根据被告交付两次租金的时间,本院可以确认,双方对租金的支付时间约定为每年8月1日支付当日至次年7月31日期间的租金。2、对于被告搬离涉案房屋的时间,被告刘某主张其于2016年4月搬出承租的房屋。为证明其主张,刘某向法庭提供了四名证人的证言,本院认为,被告提供的四份证人证言能够相互印证,结合被告刘某与案外人签订的租赁协议,以上证据形成一个完整的证据链,可以证明被告刘某已经于2016年4月底搬离涉案房屋,原告主张被告仍继续承租涉案房屋至今没有证据予以证明,本院不予支持。3、双方签订的租赁协议中约定:“使用期间乙方不得擅自退租或转租或改变房屋结构,否则承担所造成的一切经济损失”,被告支付租金的时间为每年8月1日支付当日至次年7月31日期间的租金,故被告应于2015年8月1日支付2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金,虽然被告已于2016年4月底搬离涉案房屋,但其并无证据证明其搬离房屋是经过原告的许可。依上述三点分析,原告主张被告支付租金至2018年7月31日无法律依据,本院不予支持。

二、被告刘某应支付租金的数额。根据被告向本院提交的收条,本院可以认定被告已经支付原告租金143800元(67500元+76300元),根据双方签订的租房协议,被告第一年应支付租金为65000元,第二年至第四年的租金为每年76300元(70*1090),故截止至2016年7月31日,被告应支付原告租金217600元,扣除被告已支付的143800元,被告还应支付原告73800元。被告主张原告擅自变更其租赁房屋,无证据予以证明,本院不予理涉。被告辩称变更后的房租不具备租赁条件而给其带来的损失,被告可以另行主张权利。

三、关于原告主张的利息损失。根据双方的约定,被告应于2015年8月1日支付原告2015年8月1日至2016年7月31日的租金,因被告未按时支付,原告主张被告自2015年8月1日按年利率6%计算其利息损失至2017年8月1日,之后的利息损失按银行同期贷款利率计算至租金实际给付之日,不违反法律规定,本院予以支持。因被告还应支付原告租金73800元,故原告的利息损失应以73800元为本金。经计算,截止至2017年8月1日,原告的利息损失为8856元。

四、被告杨某与被告刘某系夫妻关系,涉案租赁关系发生于双方夫妻关系存续期间,涉案债务应为夫妻共同债务,由夫妻双方共同对外偿还,故被告杨某应与被告刘某共同偿还所欠原告的租金及利息损失。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,第一百零九条,第一百一十二条,第二百一十二条,第二百二十六条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决如下:

一、被告刘某、杨某于本判决生效后十日内支付原告张某租赁费73800元及利息(至2017年8月1日的利息为8856元,之后利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算至租金实际给付之日止);

二、驳回原告张某的其余诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4940减半收取计2470元,由原告张某负担1629元,由被告刘某、杨某负担841元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省徐州市中级人民法院。

审  判  员  秦  洁

二○一七年十一月七日

书  记  员  郝  倩