卖方违约不愿卖房 卖方该如何维权

鲁某与某开发商于2006年7月28日签订了一份缔约承诺书，约定鲁某向某开发商购买商品房一套，房价款为285230元，鲁某向某开发商交纳购房定金10000元，某开发商收取定金后不得将约定的房产另售给第三人，并保证按时与鲁某签订商品房买卖合同，否则某开发商须在违约之日后10日内双倍返还鲁某的定金，某开发商在取得商品房预售许可证时（即2006年7月底前）通知鲁某交纳总房价50％预付款（含10000元定金），并签订商品房买卖合同。缔约承诺书签订后，鲁某于2006年7月28日向某开发商支付了购房定金10000元及房价款132615元。某开发商于2007年取得了商品房预售许可证，但拒绝与鲁某签订商品房买卖合同。由于某开发商拒绝签订商品房买卖合同，故鲁某向法院提起诉讼，请求判令某开发商双倍返还购房定金20000元、返还购房款132615元及利息（2006年7月28日起至本案终结止，按银行同期贷款利率计付）；某开发商按当前市场价与双方原约定价的差额赔偿鲁某的损失72604元。

鲁某与某开发商签订的缔约承诺书意思表示真实且某开发商在起诉前已经取得了商品房预售许可证，故缔约承诺书合法有效。双方签订缔约承诺书后，由于某开发商拒绝与鲁某签订商品房买卖合同，致使商品房买卖合同无法签订，某开发商应为此承担违约责任，即向鲁某双倍返还定金，计20000元，退还鲁某的购房款132615元，并从鲁某交付购房款的当日即2006年7月28日起，按中国人民银行同期贷款利率支付购房款132615元的利息。

对于鲁某要求某开发商按当前市场价与双方原约定价的差额赔偿损失72604元的诉讼请求，虽然某开发商违反缔约承诺书的行为，违背了诚信交易的原则，不应提倡，但由于鲁某与某开发商双方所签订的只是缔约承诺书，而不是商品房买卖合同，鲁某依据缔约承诺书只享有与某开发商协商签订商品房买卖合同的权利，而对该套商品房本身并不享有权利，因此某开发商在订立缔约承诺书时能够预见其违约的损失赔偿范围不应包括该商品房在一段时间内升值的差价，鲁某主张的商品房升值差价损失，超过了某开发商在订立缔约承诺书时预见或应当预见到的因其违反合同可能造成的损失范围，故该诉讼请求不会被支持。法院判决某开发商向鲁某双倍返还定金20000元返还购房款132615元并支付利息。

法律依据：

《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知协助、保密等义务。    

《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。