首页 >> 律师研究 >> 民事研究 >> 房产建筑 >>开发商逾期办理房产证 如何承担赔偿责任
详细内容

开发商逾期办理房产证 如何承担赔偿责任

时间:2019-07-17   作者:沛县律师整理  【转载】       阅读

顺房公司是“中房花园”开发商,领有《商品房预售许可证》19991128日,黄某某与顺房公司签订了一份《商品房预售合同》,约定:黄某某向顺房公司购买中房花园首层28号商铺;顺房公司须于1999121日前,将经竣工验收合格的商品房交付黄某某使用;该商品房竣工验收后30日内顺房公司到市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续(即开发商的初始登记);顺房公司取得权属证明书后30天内代黄某某到市房地产交易所办理交易过户手续。合同签订后,2001619日顺房公司将验收合格的房屋交付黄某某使用。200229日,市房地产管理局向顺房公司出具涉案铺位的权属证明书。铺位所在的楼盘的房屋已由市国土资源和房屋管理局2002618日办妥房产证。

200238日和2002316日,顺房公司在中房花园张贴公告,公告中房花园已可进入申办房产证阶段,请各业主于2002311日至31日向其提供有关办证资料。黄某某未在规定的时限内提供办证资料。黄某某于200483日向顺房公司提交了办证资料,200497日,市房管局核发了涉案房屋的房产证。黄某某诉至法院,向法院主张顺房公司从2002618日起至房产证办下来止的逾期办证违约金。

1.开发商与购房人在办理房产证中的义务

开发商在办理房产证过程中主要有两个义务,是办理初始登记时的主要办证义务,一是购房人申办产权时(如双方无约定开发商为其履行后续的办证义务)的协助办证义务。办理初始登记时的流程:首先,开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料,如立项批文规划许可证、用地许可证、开工证、竣工图纸等。第二,根据上述资料,由测绘部门进行实地测绘并绘制图。第三,根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。第四,凭借买卖契约房管局房政部门审核后装订齐备的档案并拟定、发证。在此过程中开发商可要求买受人配合提供相应材料。

双方如约定由开发商负办证义务,从双方当事人约定。如合同约定“开发商在交付之日起一定期限内备齐资料,为购房人向登记机构办理权属登记手续,购房人应按要求提供有关证件”,开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后,还负为购房人主动办理单元权属证书的义务,购房人应按开发商要求及时提供有关证件,发商承担后续的办证义务。

如果双方在合同中无特殊约定,应当根据我国《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定,购房人负有在法定期间持相关资料到房地产行政主管部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而此时开发商负有协助义务,即开发商负有义务为购房人提供办证所必需的证明文件,如出具大产权证、购房款正式发票购房证明书已缴纳的契税发票、测绘图等材料。

2.逾期办证非开发商原因的几种表现

开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延,对于房管部门的原因、购房人的原因或不可抗力未按期办证,则无须承担违约责任。

1)因房管部门的行为致办证迟延的情况。从递件到出证这段时间,主要是房管部门用于审查和办理手续的时间,开发商无法控制,也别无选择;因此房管部门审查办证导致的迟延力证不属于开发商的责任;

2)因购房人的原因致办证迟延的情况。购房人存在不按约交付房款不提交资料等办证义务时,根据合同法关于不安抗辩权及同时履行抗辩权行使等之规定,开发商逾期办证具有相应的免责事由。

3)不可抗力原因。审判实践中对不可抗力原因的理解为:一是原因系非开发商所能预见、避免或克服的;二是该不可抗力原因对于开发商履约已造成实质上的影响,即存在导致开发商无法履行办证义务的因果关系。

结合本案分析,顺房公司与黄某某签订的《房地产预售合同》合法有效,当事人均应自觉履行。顺房公司作为案涉房屋的出售人负有向购房人交付房屋以及按合同要求办理产权登记手续的义务,而顺房公司代购房人到广州市房地产交易所办理交易过户手续又以购房人向其提交相关办证资料为前提。在办理单元权证阶段,购房人在接到顺房公司的通知后必须尽快向顺房公司提供办证的资料。在购房人提交办证资料后合理期限内,顺房公司就必须切实履行代为办证的义务,否则承担逾期办证的违约责任。在本案中,双方约定顺房公司应在涉案房屋竣工验收之日起30天内到广州市国土局和房地产管理局办理测绘及权属登记手续,另在取得权属证明书后30天内代黄某某到广州市房地产交易所办理交易过户手续。顺房公司依约定向房管部门申请办理讼争铺位的权属证明书,广州市房地产管理局于200229出具讼争铺位的权属证明书。顺房公司提供讼争铺位所在的楼盘的房屋已由广州市国土资源和房屋管理局于2002618办妥房产证,顺房公司分别于200238日和2002316在中房花园张贴公告,顺房公司已履行通知黄某某提交办证资料的义务,而黄某某未向顺房公司提交力证资料,黄某某的该行为是其房产证逾期办妥的根本原因,其房产证逾期办理给其造成的不便或损失应由其自行承担,无权向顺房公司主张逾期办证的违约金。

法律依据:

《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

最新评论
请先登录才能进行回复登录
客服中心
联系方式
187-9636-9160
- 法律咨询
扫一扫,关注网站
扫一扫,关注微信