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商品房买卖合同解除后的抵押贷款如何处理

时间:2019-07-18   作者:沛县律师整理  【转载】       阅读

200095日,马某与甲地产公司签订商品房预售契约(以下简称预售契约)一份,约定马某向甲地产公司购买房屋一套。同年918日,马某与银行签订个人住房抵押贷款合同(以下简称抵押贷款合同)一份,合同约定,马某以上述房屋作抵押担保向银行借款100万元,用于购买上述涉案房屋;贷款期限自2000918日起至2020918日止。抵押贷款合同同时约定,贷款发放后,马某与售房者对该房产有关质量、条件、权属等其他事宜发生的任何纠纷,均不影响本合同的正常履行。同日,银行与甲地产公司签订个人住房借款保证合同一份,约定甲地产公司为马某与银行签订的个人住房抵押贷款合同中债务人还款的义务承担连带责任。2002917日,甲地产公司收取马某活期存折一张,并承诺自20029月起由其向银于偿还贷款。200319日,因马某与甲地产公司在履行预售契约过程中发生纠纷,双方在去院主持下达成民事调解,调解书解除了马某与甲地产公司签订的预售契约,并约定由甲地产司退还马某购房款及赔偿经济损失共计50万元,但该调解书只解决了购房首付款及经济损赔偿部分的争议,甲地产公司并未全额退还购房款。

民事调解书生效后,马某亲自到银行处告知了诉讼结果。但2008219日,马某又收银行的还款通知函,要求马某继续履行偿还贷款的义务。

马某认为,马某既未取得所购房屋所有权、亦未使用贷款,由马某继续偿还贷款显失公平,起诉要求解除与银行签订的个人住房抵押贷款合同,要求甲地产公司停止以马某名义向银行会还贷款。

本案中,马某与银行签订的抵押贷款合同系双方当事人真实意思表示,且内容形式符合国法律、法规的强制性规定,该抵押贷款合同合法有效马某与银行应严格按照合同约定行使权、履行义务。在履行抵押贷款合同过程中,马某与甲地产公司因涉案房买卖合同发生纠纷,圣法院主持达成和解,该院作出生效法律文书,解除了双方签订的预售合同。而预售合同是马与银行所签订的抵押贷款合同存在的基础,在预售合同解除的情况下,贷款合同也就失去了在基础,合同目的亦无法实现,故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用云律若干问题的解释》第二十四条的规定,马某向法院主张解除抵押贷款合同,应当被支持。若抵押贷款合同在马某的主张下予以解除,则马某无须承担该合同项下的还款义务,甲地产公司亦不应继续以马某的名义偿还银行的贷款。故马某要求甲地产公司停止以马某名义偿还贷款的请求,也应当被支持。

回顾本案,其争议焦点在于商品房买卖合同的解除(排除开发商虚假按揭中商品房买卖合同解除的情形)是否意味着抵押贷款合同的当然解除?沛县最出名的律师提示您,要解答这个问题,必须要理清商品房买卖合同与抵押贷款合同之间的关系。很多购房人认为,商品房买卖合同是主合同,为了购买商品房而签订的抵押贷款合同是其从合同。诚然,签订抵押贷款合同的目的是为了购买抵押房屋,用途上具有特定性;商品房买卖合同中的标的房屋是抵押贷款合同中的抵押物,标的具有统一性;合同主体也有部分重叠。但是,这些特性并不能得出商品房买卖合同与抵押贷款合同是主合同与从合同的关系的结论。

然而很多购房人因为两合同之间的上述特性,简单地认为商品房买卖合同解除了,抵押贷款合同也当然解除,这是错误的。因为:第一,抵押贷款合同与商品房买卖合同是两个截然不同的法律关系,一个是借款合同关系,一个是买卖合同关系;第二,抵押贷款合同的合同相对方是贷款购房人与按揭银行,而商品房买卖合同的合同相对方是购房人与开发商;第三,抵押贷款合同不是为了商品房买卖合同而存在。由上分析可知,购房人与银行之间的借贷关系是独立于房屋买卖关系之外的。因此,商品房买卖合同与抵押贷合同是两个相互独立的合同,不具有主从性,商品房买卖合同的解除并不意味着购房抵押贷款合同的当然解除。

贷款抵押合同与商品房买卖合同之间有着千丝万缕的联系,商品房买卖合同解除时,必然会牵涉到抵押合同标的所有权的转移,银行的权益也可能因此受影响。所以,在实践中,银行在与购房人(借款人)签订房屋抵押贷款合同时,一般会考虑商品房买卖合同如果失去效力如何处理双方之间的贷款合同的问题,继而在合同中做出相应的约定,譬如当事人是否可以要求解除合同,以及解除合同是否要承担违约赔偿责任在双方已经有了明确的约定,且其约定未违反法律、行政法规的强制性规定的情况下,可以认定该约定合法有效,对双方产生法律约束力但如果双方没有约定,或者是约定不明确,在商品房买卖合同失去效力时,抵押贷款合同应作怎样的处理?抵押贷款合同的双方当事人又分别享有怎样的权利呢?

从购房人的角度来说,购房人签订抵押贷款合同的目的就是为了购买商品房,当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,购房人抵押贷款合同已经失去了意义,如果不允许解除合同,对购房人是不利的。因此,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中,规定了商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以依法请求解除商品房抵押贷款合同购房人与银行可以协商解除抵押贷款合同;协商不成,购房人可以向法院申请解除抵押贷款合同,人民法院应予支持;银行可以作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求或就抵押贷款合同纠纷另行起诉。

    从银行的角度来看,抵押贷款合同解除后,银行贷款应当被及时返还。那么,返还主体如何确定呢?在抵押贷款合同中,购房人是法律关系中的借款人,但贷款发放后,开发商(售房人)却是该笔贷款的所有权人。商品房买卖合同解除后,抵押房屋的所有权发生转移,被收归售房人,在其之上设立的抵押权对购房人也不再具任何约束力。此时,如果开发商在购房人(借款人)不另行向贷款银行提供担保的情况下,将贷款返还给购房人,很难保证购房人会在收到贷款后及时返还银行。如果购房人擅自将贷款投资他用,银行的权益便面临极大的风险。故抵押贷款合同被确认无效、撤销或者解除后,开发商应当分别返还购房贷款和购房款的本金及利息给抵押权人和购房人。这种分别返还的办法,有利于保障银行的合法权益,使得银行可以在第一时间追回其发放的贷款,从而终止抵押贷款合同的效力(依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条的规定,银行收回其发放的全部贷款本息后,贷款合同终止)进而使房屋抵押登记手续的解除具备可行性(依据中华人民共和国保法》第五十二条的规定借款合同终止后,抵押权即告消灭,当事人应办理相关解除抵押登记手续)。

具体返还流程建议分为以下四个步骤:第一,开发商返还银行的购房贷款(对于买受人已经支付了数期银行贷款后解除合同的,房地产开发企业仅应向银行支付买受人尚未偿还的贷款,其余款项开发商于第四阶段全部支付给买受从);第二,银行和购房人办理抵押登记撤销手续;第三,开发商和购房人可以共同办理房屋买卖登记撤销手续;第四,开发商退还购房人自付的购房款本金及利息。

综上,为避免不必要的纠纷发生,在此提醒广大购房人:商品房买卖合同效力终止以后,商品房抵押贷款合同的当事人可以基于合同约定,或依据法律规定主张解除抵押贷款合同,但绝不能在不对抵押贷款合同做任何处理的情况下,就单方面终止还款。

法律依据:

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条:因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除,使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条:以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者数销、解除合同的,如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理;未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。

商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。

《中华人民共和国担保法》第五十二条:抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。


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