建筑物专有部分以外的共有部分能否出售

孙某购买了一套顶楼住房。当时选中这套顶楼住房的原因是开发商承诺房屋交付使用后，楼顶将有一个开放式的花园。孙某心想将屋顶花园一并购买后，家人只需爬几级台阶，便可以到花园里休闲、娱乐，真是太惬意了。在和开发商协商后，开发商最后以楼顶总面积68平方米的1/3，约20平方米，按照房价出售给他。但是如今，他要求开发商为屋顶花园办理产权证时，开发商却一直拖延不理，直到最后被催急了，开发商才表示，屋顶花园不能办理产权证。如果没有相应的产权，那就意味着自己花了钱，只不过只有使用权罢了，其他业主仍然可以自由到楼顶活动，从而影响自己的私人生活。在多次找过开发商没有得到满意的答复后，孙某将开发商诉至法院。

《中华人民共和国物权法》第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十二条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。那么建筑物的共有部分包括哪些范围呢？《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定:“除法律行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:（一）建筑物的基础承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第四条规定:“住宅的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共用设施设备，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线共用照明、天线、暖气线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。”

由此可见，共有部分的范围比较广泛，包括法定共有部分与规约共有部分。法定共有部分即区分所有建筑物在性质或构造上当然共有的部分，电梯、楼梯、基地等；规约共有部分即业主通过规约，将可以作为专用的部分作为共用部分，将某一房间作为集体的会议室活动室等。从我国现行房地产法律法规来看，共有部分包括共有的门厅、阳台、屋面、楼道、厕所、院落、上下水设施，共有房屋主体结构中的基础、柱、梁墙，房屋的附属建筑物如电梯、水泵、暖气、水卫、电照、沟管、垃圾管、化粪池等，附属于建筑物使用的其他共有部分如绿地道路、会所车库等。业主对上述的共有部分享有共有权和共同管理权。

商品房买卖实践中，开发商往往把楼房屋顶平台计价出售，承诺购房者独立使用且可以自行搭建屋顶花园。由此不仅引发了业主之间的纷争，且购买了屋顶平台的业主在产权证上却没有对房屋平台相关的产权记载。因为屋顶平台不能买卖，产权登记机关也不应办理屋顶的产权登记。

首先，从计算房屋建筑面积的有关规定来看，屋顶平台不于计算建筑面积的范围。法律规定，房屋套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、阳台建筑面积三部分组成商品房各套之间隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙均为共用墙，共用墙体水平投影面积的一半记入套内建筑面积。这一规定，是对建筑物区分所有权的专有部分所有权的界定。由此可见，屋顶平台不属于计算建筑面积范围。

其次，从计算商品房价格的有关规定看，开发商对屋顶平台进行出售，其行为对购买平台的消费者而言，已构成重复收费，商品住宅价格由成本利润、税金和地段差价四个项目构成。成本部分包括了住宅建筑费用，即在购房者交纳的每平方米建筑面积的购房款中，购房者已分摊了作为住宅公共部位的屋顶平台的建筑成本。开发商再将屋顶平台单独计价出售，明显属于重复销售、重复收费。

再次，从功能上看，屋顶平台作为房屋建筑最上层的外围护构件，起着覆盖、遮风挡雨、排除雨水积雪和保温隔热的作用；从结构上分析，楼宇的屋顶是楼宇总体的一部分，没有楼宇，也就谈不上屋顶。屋顶平台不仅是下层单元的“盖”，还是整幢房屋的“顶”，是房屋之所以成为一个完整意义上“房屋”所不可缺少的一部分，因此，屋顶平台理应属于住宅共有部位，属于整幢大楼的全体业主所共有。开发商在未经全体业主同意的情况下，将属于共有部位的屋顶平台出售给少部分业主，不仅侵犯了其他业主对屋顶平台的共有权，引发业主之间共有使用权冲突，同时屋顶花园从本质上来讲是屋顶的一部分，它应该属于房屋的共用部位当开发商开始分套出售房屋时，由于屋顶花园属于共用部位，不能单独办理产权证，因此开发商也就不能单独将其一肖刚最尔权，即屋顶应该归全体业主所有。屋顶花园当然就不能归开发商所有，同样的道理，屋顶花园也不能归顶层的住户所独有。所以，开发商出售屋顶花园之类的做法是不正确的，是侵犯其他业主权利的行为。开发商主张原告支付的是屋顶的专有使用费，同样于法无据屋顶平台归全体业主共同所有，共同使用，将其卖给个别业主，同样侵犯了其他业主的共有权因此根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分改变其使用功能或者进行经营性活动权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。对于原告的诉讼请求，人民法院应予支持。同时，发商应当退还原告支付的相应款项。

法律依据：

《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利承担义务；不得以放弃权不履行义务。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款除法律、行政法规规定的共有部分外建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。