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房屋租赁期间被出售 是否影响租赁合同的效力

时间:2019-07-18   作者:沛县房产律师  【转载】       阅读

2012105,刘某与工贸公司签订了一份房屋租赁合同,合同约定:工贸公司将其所有的门面房一间租赁给刘某经营服装销售,年租金2万元,支付时间为每年的1020前,租赁期限为3年。合同签订之后,刘某按照约定向该公司支付了租金。20142月,工贸公司由于资金紧缺,决定将该门面房出售,并向社会发出了拍卖公告。同年5月,李某以80万元人民币的价格将此房买下,双方签订了购房合同,并到房屋管理部门办理了产权登记手续。李某将房屋买下后,打算自己用该门面房从事经营,遂要求刘某尽快搬出,遭到刘某拒绝,李某遂以刘某侵犯其所有权为由向法院起诉,要求刘某立即搬出房屋,并赔偿其损失。

房屋出租之后,房屋所有人有权处分自己的房屋,如设定抵押、转让等。但是,对于房屋的承租人也应当给予适当的保护,以保护承租人的租赁权能够正常行使。因此,法律规定了“买卖不破租赁”的原则,即租赁物在租赁期间所有权发生转移的,影响租赁合同的继续履行。一般来说,“买卖不破租赁”应当满足以下几个条件:一是出租人将租赁物的所有权让与第三人;二是租赁合同本身必须是有效的;三是租赁物所有权转移必须发生在租赁物交付承租人之后。本案中,刘某与工贸公司的房屋租赁合同发生在房屋买卖合之前刘某有权继续使用房屋。李某在购买房屋之前应当知道刘某租赁合同的存在,如果工贸公司没有如实告知李某房屋正在租赁的实际情况,李某可以追究工贸公司的相应责任,但无权要求刘某搬出房屋。

法院经审理认为,刘某与工贸公司的租赁合同合法有效,刘某享有合法的承租权。虽然工贸公司将房屋转让给李某,但根据“买卖不破租赁”的原则,刘某有权继续使用房屋经营到2015104日,李某无权要求刘某搬出房屋,也无权要求刘某赔偿任何损失。法院因此驳回了李某的诉讼请求。

法律依据:

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


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