房屋租赁合同未登记备案 合同是否有效

韩某为了上班方便，拟在工作单位附近租一套房子，经过比较，看中了朱某的一套一居室房屋。经过双方协商，签订了房屋租赁合同。约定:租金为每月1000元，租期1年，自2011年7月1日至2012年6月30日。在韩某准备搬入该房屋时，朱某认为租金过低，遂反悔要求解除合同，遭到韩某拒绝，双方为此发生争议。韩某向人民法院提起诉讼。

《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记是登记机构对不动产权利进行登记依法确认不动产权属关系及相关事项的行为。登记最主要的目的在于公示，通过登记将不动产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开，便公众了解某项不特定的不动产所形成的房地产权属状态。其价值功能在于以公示方式宣示物权的权属，满足物权对属性的要求，同时通过公示方式厘清权属，避免和减少权属纠纷。

但是长期以来我们对于登记要件有一种误解，即未办理登记，不仅物权不能移转，而且合同也是无效的。这种误解不仅在理论上是错误的，而且在实践中也是有害的。《中华人民共和国物权法》对此做了相应的规定，合同一三设立，就应当在当事人之间产生效力，如果没有办理登记，只是导致物权不能设定或者发生变动。因为登记仅是一种物权变动的公示方式，其针对的对象是物权而不是合同，其影响的仅是物权的效力而不是合同的效力。而合同的形式要件的要求并不在于要向不特定第三人公示合同的内容而仅仅在于使合同的成立和内容获得某种证据或满足某种成立或生效的条件。

而《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”批准和登记是我国合同法律制度中的两个比较常见的法律行为。根据某些法律和行政法规的规定，某些合同必须经过有关政府行政部门的批准或者登记。应如何理解这种登记与物权登记的关系呢？登记生效的合同，在立法上最典型的就是《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，用《中华人民共和担保法》第四十二条所规定的财产尤其是其中的不动产来设定抵押权，办理抵押登记手续抵押合同才生效，这里的登记是合同的法定特别生效条件，办了登记合同才生效。而不动产变动的登记手续与此不同，作为《中华人民共和国物权法》规定的特别手续，意在使特定当事人间的物权法律关系取得公众周知的公平和公信效果。不动产登记不是要决定合同的成立、生效，而是要决定物权的效力而已。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条规定:法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释改变了长期以来关于登记直接决定合同效力的误解。因此，如果没有办理登记的话，影响的仅是物权不能移转或者变动，但是不能影响合同的效力。

《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定:“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。第十五条规定:“办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料:（一）房屋租赁合同；（二）房屋租赁当事人身份证明；（三）房屋所有权证书或者其他合法权属证明；（四）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。房屋租赁当事人提交的材料应当真实合法、有效，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料。如果没有登记，就不发生物权的变动。例如，出租人同时将房屋出租给两个承租人，其中一人的房屋租赁合同办理了登记备案，取得了房屋的租赁权，即用益物权。另一人的房屋租赁关系未经登记备案，不发生物权变动的效力，其依据机赁合同享有的债权不能对抗第三人已经取得的用益物权，而只能依据合同要求出租人永担违约责任。因为没有办理登记备案影响的只是物权变动的效力，而合同本身是生效的。在本案中，然原、被告签订的房屋租赁合同未办理登记，用益物权（房屋的占有、使用权）未转移，但合同本身合法有效。原告可以依据合同要求被告履行义务或者承担违约责任。《最高人民法院关于市理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定:“当事人以房屋租赁合同未按照法律行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”一第五章房产物业纠纷一因此，本案的房屋租赁合同应当认定为有效，原告关于双倍返还定金的诉讼请求应当支持。

法律依据

《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第九条：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

《中华人民共和国房地产管理法》第五十四条：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

《商品房屋租赁管理办法》第十四条：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。