未办理抵押登记 抵押合同是否生效

2006年3月1日，黄某与A公司签订协议书，双方就黄某向A公司投资40万元用于冷光源汽车车牌生产经营事宜达成协议，约定了投资期限投资回报金违约责任等事项。该协议还约定:抵押物品为A公司法定代表人赵某个人位于北京市宣武区某处的房产。黄某作为甲方代表，赵某和王某作为乙方代表在该协议上签字，A公司在乙方处加盖了公章，北京B公司在担保人处加盖了公章。该协议签订后，赵某将上述房屋的所有权证交给黄某，双方未办理抵押物登记。现黄某诉至法院，要求赵某为黄某办理上述房产的房屋抵押登记手续，如由于赵某的原因无法办理，由赵某在房屋价值范围内承担赔偿责任。

赵某辩称:A公司与黄某签订合同，并将赵某的房屋作抵押，黄某拿走了赵某的房产证，但A公司与黄某均未与赵某签订书面房屋抵押合同，也未办理抵押登记手续，此抵押行为不符合法律规定，不具有法律效力。A公司在偿还20万元后，双方修改过合同，将抵押房屋的条款删除。黄某的诉讼请求无事实与法律依据，而他非法持有赵某的房产证，严重侵犯了赵某的合法权益。请求法院依法驳回黄某的诉讼请求，判令黄某立即返还赵某的房屋所有权证。

下面由沛县律师为您进行相关法律知识的解答：本案涉及的关键问题就是不动产的抵押登记及其相应的法律后果的确认，这也是担保纠纷中较为多见的问题。而《中华人民共和国物权法关于抵押登记的规定对《中华人民共和国担保法》的相应条款作了较大的变动。

1、《中华人民共和国物权法》规定区分不动产物权变动的原因与结果

本案发生在《中华人民共和国物权法》生效之前，因此法院的主要判决依据就是《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定:“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。在此《中华人民共和国担保法》将抵押登记作为抵押合同生效的前提条件。这实际上是将物权变动的原因与结果混合在一起的规定，既违背《中华人民共和国物权法》原理，也与《中华人民共和国合同法》的合同效力理论相悖，始终受到学界的批判。因此，《中华人民共和国物权法》的相关规定对担保法的该条款进行了修正。

《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在此，明确区分了不动产物权变动的原因与结果，与合同效力理论保持了一致。依据《中华人民共和国合同法》的原理和法律规定，合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。换言之，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。否则，合同的效力就掌握在合同一方当事人，即转让方手里，这既不符合民法理论，在实践中也是十分有害的，结果必将扰乱市场经济秩序。

2、不动产及不动产物权抵押登记采取登记成立主义

针对担保物权中的不动产抵押担保，《中华人民共和国物权法》进一步明确了抵押登记与抵押合同生效的问题。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本条所涉及抵押权仅指建筑物和其他土地附着物、建造中的建筑物、建设用地使用权和“四荒”土地承包经营权。这些抵押物可以概括为不动产和不动产物权。

本条规定主要包括两个层面的含义:第一，以不动产或不动产物权设定抵押的应当登记。抵押登记是公示抵押权乃至获得公信力的必要途径，其对于充分发挥抵押的担保功能，维护交易安全，保护第三人利益，避免纠纷发生等都具有非常重要的意义。第二不动产及不动产物权抵押登记采取登记成立主义。依照登记对抗主义，不动产抵押权未经登记，并非不发生效力，抵押权因抵押人和抵押权人的抵押行为而设定，但不得以之对抗第三人；在不动产物权上设定的抵押权亦同。本条在区分抵押合同和抵押权的基础上，对不动产以及不动产物权的抵押登记采取了登记成立主义，不仅符合各国的通例，而且符合不动产所具有的特征。原因在于，依据《中华人民共和国物权法》原理，以发生物权变动为目的的原因行为，自合法成立之时生效。在不能发生物权变动的结果时，有过错的当事人应当承担违约责任。在以不动产和不动产物权设立抵押权的情形中，抵押合同属于原因行为，该行为是否生效，应该依据本法第一百八十四条以及《中华人民共和国合同法》的相关规定来判断，而不能以抵押权是否设定登记为标准进行判断。如果抵押合同具备法律规定的生效要件，则应认为合同关系已经生效，从而对抵押合同当事人具有约束力，若有违约情形，自应承担违约责任。就此而言，本条和《中华人民共和国物权法》第十五条纠正了上述《中华人民共和国担保法第四十一条的不当之处，将不动产和不动产物权登记作为抵押权的成立条件，而非抵押合同的生效条件。以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、土地承包经营权和正在建造的建筑物等不动产和不动产物权设定抵押的，抵押权的生效必须以登记为必要条件，而不能认为抵押合同生效后就必然发生抵押权的生效。在此种场合，抵押合同的生效仅能发生债法上的效果，但不能够发生物权变动之效果。

本案中，由于原告黄某并未提供证明因被告赵某拒绝办理抵押登记给其造成损失的证据方能使抵押权成立并生效。

故其主张赵某承担赔偿责任的诉讼请求，法院不予支持。因抵押协议内容不生效，赵某要求黄某返还房屋所有权证，理由正当，法院予以支持。上述判决，是符合当时的《中华人民共和国担如果本案发生在《中华人民共和国物权法》颁布实施之后，则法院的判决将会有些变化保法》及其解释的规定的。

首先，法院得依据《中华人民共和国物权法》第十五条和第一百八十七条的规定，认定双方的抵押合同已经成立和生效。其次，对于被告赵某拒不办理抵押登记的行为，应当认定为违约行为法院可以判决其补办抵押登记，或者是判决其向黄某承担违约责任或损害赔偿责任。

法律依据：

《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。