什么是期房？商品房预售的条件？

张先生的儿子已大学毕业，张先生一直在盘算着为儿子买套房，可是现房太贵，张先生就想先为儿子买套期房。看了几个楼盘，张先生看中了其中一个，于是就到该楼盘的售楼大厅咨询，他担心这个楼盘的开发不符合法律规定到头来自己吃亏。那么张先生应当查看开发商的哪些证照呢？

所谓期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成不能交付使用的房屋称为期房。现在很多开发商为了解决前期开发资金不足的问题，通常会采取出售期房的方式募集资金；而对买房人来说，期房的价格会比现房低很多，是非常划算的购房方式。

由于期房是尚未建好的房，所以购房人在购买时必须认真细致地避免风险，要查看开发商的开发经营资格是否合法。为此，我国《城市房地产管理法》对商品房预售的条件给予了明确的规定:“商品房预售，应当符合下列条件:（1）交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

由此可知，张先生购买期房时判断开发商是否具备预售资质需要从如下几个方面认定:首先，开发商必须具备《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围内进行开发。其次，要看开发建设的手续是否合法。开发商必须取得《土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》。最后，看开发商是否已经取得《商品房预售许可证明》。同时具备上述三个条件时，购房人即可放心购买。《城市房地产管理办法》第四十四条商品房预售，应当符合下列条件:

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；

    （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。