一房二卖 购房者该怎么办

岳某大学毕业后留在某城市工作，为了结婚，准备买一套经济适用的二手房。岳某看中了孙某所有的一套两居室住房。经过双方协商，以20万元成交，签订了房屋买卖合同，岳某交给孙某首笔购房款5万元，其余约定于3个月以内交付。期间，孙某与另一名购房者李某接洽，以25万元的价格将房屋出售给李某，并办理了过户手续。孙某提出返还岳某交付的首笔购房款，遭到拒绝。双方为购房合同履行发生争议，诉至人民法院。

在房屋交易中，由于签订房屋买卖合同、支付购房款与办理产权登记之间存在一定的时间差，些唯利是图的房产商或者房主一房两卖，甚至是一房多卖，将房屋出售给出价最高的购房者，损害了其他购房者的利益。对此我国法律严格予以禁止。如《商品房销售管理办法》规定:“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”（第十条）；“在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，处以警告，责令限期改正并处以2万元以上3万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任” 。发生了一房两卖的情况，如何确定房屋的产权归属呢？我国法律对于不动产的权属变动采取的是以登记为准。《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十四条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的自记载于不动产登记簿时发生效力。”因买卖而发生房屋所有权转移的，应当办理所有权转移、变更登记手续，即通常所说的过户登记手续。这时的“过户登记”是物权发生变动时具有公示性质的登记，公示的目的在于向他人展示，标的物所有权已经发生转移。而若没有公示，则不发生物权变动的效力，此时不能对抗善意第三人。所以，在一房两卖后，房屋所有权归谁所有的评判标准就是谁进行了过户登记，也就是“谁登记，谁拥有”。在日常生活中，人们可能觉得我拿到或者我占有着某件东西，这件东西就已经是我的了，但是事实往往不是这样，因为大宗物件比如房屋汽车等必须要履行登记手续，这样才能向别人表明这件东西是你的。

孙某和岳某，孙某和李某的买卖合同都是有效的。孙某和岳某的买卖合同虽然已经部分履行，但是并没有办理房屋产权过户登记，不发生所有权转移的效力，不能对抗第三人，所以岳某并没有取得该房屋的所有权。而李某到房地产部门办理了过户登记手续房屋所有权发生转移，张某取得房屋的所有权。

由于孙某严重的违约行为，导致合同无法履行，岳某该如何维护自己的权益呢？根据一房两卖的不同情况，房屋的买受人可以采取不同的措施来维护自己的权益。如果房屋出卖人为第二个买受人办理了过户登记，第二买受人依登记取得了房屋的所有权，此时，第一买受人无法依据合同得到房屋的所有权，其权益受到侵害，可以向出卖人要求损害赔偿；如果房屋出卖人为第一个买受人办理了过户登记，又与第二买受人成立以同一房屋为标的物的买卖，并把房屋交给第二买受人，此时，第一买受人可以向第二买受人行使物上请求权，要求返还房屋，因为第一买受人已经通过登记取得了该房屋的所有权，第二买受人无权占有，但是第二买受人可以向出卖人请求损害赔偿。房屋出卖人没有向第一买受人履行合同义务，又与第二买受人就同一房屋成立买卖，此时，买受人中谁先进行房屋所有权的过户登记，谁就取得了该房屋的所有权，而没有进行房屋登记的买受人可以向出卖人请求损害赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对于一房两卖的情况下，无法取得房屋的买受人享有的权利做出了规定，其中第八条规定:“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”第九条规定:“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事买。”

虽然岳某没有取得房屋所有权，他和孙某之间的买卖合同却是真实有效的，只不过因为李某已经取得了房屋的所有权，岳某和孙某之间的合同就发生了履行不能，孙某必须承担履行合同不能的违约责任。而在这种“一房两卖”的恶意、性质严重的违约行为中，出卖方必须承担较重的违约赔偿责任。依据上述司法解释的规定，岳某可以请求解除合同，要求孙某返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍（5万元）的赔偿责任。

    为了避免一房两卖情况的发生，《中华人民共和国物权法还创设了预告登记制度。其第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力购房者在签订房屋买卖合同之后、办理产权过户之前，可以申请预告登记。如果购房者办理了房屋买卖的预告登记，产商或者房主再擅自处分房产，将其出售给其他购房者，是无效的。办理预告登记的购房者可以请求继续履行合同，取得房屋的产权。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款同时规定:“预告登记后，债权消灭或者白能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”也就是说，购房者在办理了房屋买卖预告登记后，应当于能够办理产权登记之日起三个月内办理产权过户手续，否则的话，预告登记失效。房产商或者房主再将房屋转卖给他人并为其办理产权过户手续，购房者无权请求继续履行合同，只能要求房产商承担违约责任。

法律依据：

《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

《中华人民共和国物权法》第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

《中华人民共和国物权法》第二十条：第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。