开发商未经业主同意能否将小区会所改为商场

南苑小区的开发商在售楼时承诺:在该小区中心位置建一处大型会所，供业主休闲误乐但该小区的业主入住后发现，该会所正在被开发商改建为商场。业主们纷纷提出抗议，但开发商置之不理，经多次上访未果后，业主集体提起诉讼，请求判决开发商停止侵权行为。

本案争议的焦点是小区会所究竟是属于业主共有还是归开发商所有。对于城市居民小区建筑区划内属于业主共有的范围，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”

道路与绿地是为全体业主所必需的公用配套设施，开商应当按照法律规定的标准为小区全体业主保留道路与绿地。因此，在法定标准之内的道路与绿地都属于全体业主共有，但属于城镇公共道路、公共绿地的除外，另外，如果是法定标准之外的绿地，开发商单独将这一部分卖给私人业主的话，这部分绿地则属于购买者个人所有。

建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房为全体业主管理物业和日常生活所必需，保障小区居民有较高的生活水平的物质基础，必须归属于全体业主共有，这样才能够保证全体业主的生活质量和共同管理权的实现。小区的业主在购买专有部分的商品房时已经为此付出了对价。所以在权属上此部分归小区的业主共同所有。《物业管理条例》还规定未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途（第三十八条）

《中华人民共和国物权法》没有明确规定小区会所的归属问题。从房地产经营的实际情况来看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有。因此，会所的产权应当由购房合同来明确约定是属于开发商所有还是业主共有。如果合同没有约定或约定不明确的，除非开发商能够证明归其所有，否则属于全体业主共有。关于会所产权归属的重要证据，就是会所的土地使用权是否计入公摊面积，如果没有计入整个建筑物的公摊面积的话，则可以认定为归开发商所有。相反，如果把会所的土地使用权计入业主的公摊面积的话，会所的产权就应当归全体业主共有南苑小区会所的建筑面积既然计入了业主的公摊面积，业主在购买专有部分建筑物时已经分摊了会所的成本，该会所的产权自然归属于全体业主。开发商未经产权所有人同意，擅自改建会所，侵犯了业主的合法权利。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。会所的改建必须经过人数和专有建筑物面积均占三分之二以上的业主的同意，才能实施。

法律依据

《中华人民共和国物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

《中华人民共和国物权法》第七十六条：改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人三分之二以上的业主同意

《物业管理条例》第三十八条：未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业服务用房的用途。