|
江苏省沛县人民法院
民事判决书
（2018）苏0322民初7032号
原告:李某，男，1991年7月11日出生，汉族，住沛县汉城北路。
委托诉讼代理人:段文超，江苏苏韵律师事务所律师。
被告:曹某，男，1990年12月9日出生，汉族，住沛县大屯镇。
被告:杨某，女，1994年2月5日出生，汉族，住沛县胡寨镇。
第三人:徐州汉城房地产营销策划有限公司，住所地沛县汉城路汉城国际花苑商铺19-4-23门面。
法定代表人:石亚奇，总经理。
原告李某与被告曹某、杨某、第三人徐州汉城房地产营销策划有限公司（以下简称汉城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人段文超，被告曹某、杨某，第三人汉城公司的法定代表人石亚奇到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托诉讼代理人段文超，被告曹某，第三人汉城公司的法定代表人石亚奇到庭参加诉讼，被告杨某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李某向本院提出诉讼请求:一、判令被告返还原告购房款8万元并赔偿原告违约金18万元，合计26万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年6月22日，两被告作为出售方，原告作为购买方，第三人作为居间方，共同签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告房屋一套，并约定了总价款及付款方式，原告于2018年6月22日支付定金5万元，于2018年6月25日支付3万元，2018年8月30日，原告准备再支付12万元时，两被告却以家庭出现问题等理由提出房子不卖了，如果卖的话，也得全款支付，并拒绝接收原告支付的12万元。两被告明确表示违约，也不退还已支付的8万元。
曹某辩称，当时没有说房子不卖，只是和原告协商，房子尾款12万也没有说不要。给中介说过退给原告8万元，原告说不同意。同意返还原告8万元房款。
杨某辩称，没有说房子不卖，是一直协商，12万元房款没有说不要，杨某和曹某一直强调，如果原告不要房子，8万元要退给原告。同意返还原告8万元房款。
第三人汉城公司述称，两被告说房子卖是全款卖，因为家里原因需要用钱，经第三人协商，原、被告双方没有协商好，就起诉了。
经审理查明:2018年6月22日，杨某、曹某作为出售方（甲方），李某作为购买方（乙方），汉城公司作为居间方（丙方），签订《房地产买卖合同》一份，约定乙方购买甲方所有的沛县爱伦堡小区5号楼1单元601室房屋；2019年12月1日前办理过户手续，2018年10月15日前交接房屋；居间服务费6000元，由乙方承担；在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金5万元，在购房时该定金抵购房款或服务费；违反本协议任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金25万元，另外赔偿给守约方直接和间接经济损失，违约方另行支付居间方上述约定的服务费；甲、乙双方约定于2018年8月30日前将首付款20万元付清甲方，其余35万元采用银行按揭方式支付甲方，由于此房暂时不能办理房产证，暂时无法办理过户，甲、乙双方约定，待小区整体验收完成，可办理房产证后7日内办理产权过户，如后期不能办理房产证，甲、乙双方另行协商，甲方保证在办理产权过户前此房无贷款，甲、乙双方约定首付款暂时先行支付20万元，剩余5万元在办理产权过户前支付给甲方等。李某已向汉城公司支付中介费6000元。
2018年6月22日、6月25日，李某分别向曹某转账支付5万元、3万元，合计8万元。后杨某、曹某提出要求李某支付全部购房款，2018年8月30日，原、被告双方在第三人处协调未果。
截至2018年8月30日，李某建设银行账户内余额为12万余元。
2018年9月28日，杨某向李某发出短信，内容为:“你好，李先生，我和曹某作为甲方，与您李某作为乙方签订了购房合同，约定8月30日前应该付款25万元，经多次催告，至今你仍未能按约付款，已经构成严重违约，现我与曹某郑重告知你，解除与你签订的购房合同，我们保留向你主张违约责任的权利。”李某回复:“！你自重”。
庭审中，原、被告双方明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同。
本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
庭审中，原、被告双方均明确表示不同意继续履行涉案房屋买卖合同，两被告同意返还原告房款8万元，故对原告要求两被告返还房款8万元的诉讼请求，本院予以支持。
一、关于两被告是否违约。
本院认为，根据原告提供的录像、两被告的自认、第三人的陈述，可以确认，在原、被告双方约定的首付款20万元付款期限届满之日2018年8月30日前，被告杨某、曹某曾提出让原告付清全部房款的要求，双方由此产生争执，原告未再支付剩余房款。被告杨某、曹某虽未明确表示拒绝接收剩余首付款12万元，但亦未明确表示愿意按照原合同履行，且2018年9月28日，杨某向李某发送的短信中，写明8月30日前李某应付房款25万元，与房屋买卖合同中首付款暂时先行支付20万元，剩余5万元在办理产权过户前支付给甲方的约定亦不相符，可以看出，直至2018年9月份，两被告仍未打算恢复按原合同履行。两被告的悔约行为，足以使原告相信即便原告按合同约定支付了后期房款12万元，两被告也不会按约交付房屋、协助办理过户手续，因此，两被告的行为构成违约，应当承担违约责任。原告提供的录像、银行流水可以证实，原告合同约定的付款时间具备履行能力，并已准备履行，因两被告悔约，原告未继续履行并无不当，不存在违约。
二、关于违约金标准是否过高。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失’。”本案中，被告主张原告要求的违约金过高，请求予以减少。原告主张其损失为房价上涨、房款投资收益等损失，应由原告对其实际损失承担举证责任，但原告未提供证据证明，亦未明确其具体损失数额，本院对其主张不予采纳。鉴于原告已经支付被告8万元房款，本院支持原告的违约金以8万元为基数，按银行贷款利率的1.95倍即年利率8.48％，自208年8月30日起计算至房款实际返还之日止，以原告主张违约金总额18万元为限。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下:
一、被告曹某、杨某于本判决生效后十日内返还原告李某房款80000元并支付违约金（自2018年8月20日起至实际给付之日止，以80000元为基数按每年8.4％计算，以180000元为限）；
二、驳回原告李某其他诉讼请求
如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1820元，由原告李某负担1230元，由被告曹某、杨某负担590元（于本判决生效后十日内付清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判长 王 欣
人民陪审员 蒋正勤
人民陪审员 郝敬立
二零一九年四月十七日
法官助理 肖 晓
书记员 郑陶陶
 |
二维码
