沛县刘某房屋租赁合同纠纷一案获胜诉

段文超代理沛县刘某房屋租赁合同纠纷一案获胜诉

 文/段文超

案情回顾：

原告刘某于2001年购买位于沛县街上的一套门面房，当时以案外人王某的名义购买的，房产证上用的王某的名字，实际出资购买人是刘某。该门面房对外出租管理和收取租金都是刘某来处理的。

2010年王某去世后，王某的妻子李某以该房屋是王某的名字，向刘某索要房屋，李某将刘某告上法庭，该产权纠纷案件经过两年一审和二审诉讼，最终刘某终于赢了官司，法院判决该房屋实际所有权人是刘某，2012年6月该房屋由王某过户到刘某名下。

然而事情并没有这么简单，在李某与刘某为争夺所有权诉讼的过程中，该房屋的承租人张某租此房屋开饭店使用，他趁机拒付房租，张某的理由是弄不清楚谁才是真正的房屋主人，房租就这样一直拖欠下去。李某一天突然雇人将该房屋的防盗门用电焊焊死，不让承租人张某营业，张某因拖欠较多房租，索性关门大吉，从后门将物品搬出。

刘某在争夺房屋所有权后，以房东的身份要求承租人张某支付拖欠的房租78000余元，张某以房屋产权存在纠纷导致其关门，装修损失和停业损失较大，拒绝支付房租。为此，刘某将张某告上法庭。

庭前准备：

沛县律师事务所段文超律师接受本案原告刘某的委托后，为当事人准备起诉材料和收集证据，并向人民法院申请证据保全，带领法官亲自到房屋现场，打开房门，清点房屋内残留的承租人张某的物品，房屋内仅存吧台和货柜，其余物品被搬出，装修隔断被人为损坏。段律师在现场拍摄了录像，保全了该证据，并积极准备代理辩论意见等材料，为开庭顺利进行做着充分的准备。

辩论要点：

1、原告主体适格，生效的判决文书已经确认了该房屋实际所有权人是原告刘某，且该房屋已经过户到刘某名下，物权登记所有人为刘某。

2、被告租用原告房屋，租金仅仅给付至2010年8月份，从2010年8月至2012年7月10日，被告一直占用、使用该房屋。原告主张租金78000余元有事实依据。

3、被告抗辩房屋被他人关闭，不能成为拒付房租的理由。

因第三人的侵权行为对被告造成的损失，被告应当向该第三人主张侵权责任，与实际房东原告无关。被告怠于行使自己的权利，没有争取必要措施，弃自己的生意于不顾，造成损失扩大，对扩大的损失理应自行承担。

4、被告要求的装修损失没有法律依据。

5、被告抗辩原告主张给付租金的请求已过诉讼时效，不能成立。

 被告租用原告的房屋的行为是一种持续使用的行为，从2010年8月份就没有支付房租，但被告占有、使用原告的房屋的行为一直持续到2012年7月10日，即使算诉讼时效，也应从2012年7月10日起算，所以原告的主张并未超过诉讼时效。

庭审结果：

    最终，法院认定房租的起算时间从2010年8月起，至房屋被关闭时2011年12月2日止，被告将其物品搬出房屋，以自己的行为表明与原告解除了租赁合同关系，故拖欠房租的时间以该时间段为宜，判决被告支付原告房租56000余元，一审胜诉。被告张某不服提起上诉，但因其未按时交纳上诉费用，二审法院裁定按撤诉处理，至此，一审判决生效。

办案结语：

本案是一起房屋产权纠纷涉及第三人承租方权益的典型案例，首先要明确房屋的所有权归属，才好确定法律关系的对象。承租人以弄不清谁是房屋主人，就拒付房租，显然是站不住脚的，不能因为别人的过错而使自己得利，自己需要承担的法律责任是在所难免的。但是在本案中，承租人确实也因为该产权纠纷导致停业，实际损失确实是存在的，实际侵权人是李某，张某应当向李某主张侵权损失，而不是成为其拒付房租的理由。法律关系一旦明确，无论再复杂的案件，都能迎刃而解。